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Wohnen

Luca und seine Freunde haben eine Wohnung gefunden, die ihren Wünschen entspricht: die richtige Grösse mit idealer Raumaufteilung, eine gute Lage und der Preis stimmt auch. Das Bewerbungsformular ist eingereicht. Während sie auf die Zusage des Vermieters warten, tauchen doch noch einige wichtige Fragen auf: wer soll den Mietvertrag unterzeichnen? Welche Kosten kommen mit der Wohnung auf sie zu? Haben sie an alles gedacht?

Der Auszug aus dem Elternhaus ist ein bedeutender Schritt in die Selbständigkeit. Mit der Übernahme einer Wohnung wird viel Verantwortung übernommen. Bevor der Mietvertrag unterschrieben wird, gilt es deshalb Einiges zu beachten.

Wie hoch darf die Miete sein?

Egal, ob ein Zimmer in einer WG oder eine eigene Wohnung: Miete und Nebenkosten sollten 25% des Einkommens nicht übersteigen. Verdienst du zum Beispiel Fr. 3600.00 pro Monat, so sollte die Miete inklusive Nebenkosten nicht mehr als Fr. 900.00 betragen.

Der Mietvertrag

Im Mietvertrag werden Höhe von Miete und Nebenkosten, Kündigungsfristen, Kündigungstermine und allgemeine Vertragsbedingungen geregelt. Der Mietvertrag enthält auch die Hausordnung. Sind keine Nebenkosten erwähnt, wird davon ausgegangen, dass diese im Mietzins inbegriffen sind.

Um einen Mietvertrag abzuschliessen, musst du volljährig sein.

Der Vermieter darf verlangen, dass du zahlungsfähig bist. In der Regel geht er davon aus, dass dies der Fall ist, wenn du genügend verdienst und keine Einträge im Betreibungsregister hast.

Bist du noch im Studium oder in der Ausbildung, so kann der Vermieter verlangen, dass z.B. deine Eltern als Solidarmieter den Mietvertrag mitunterzeichnen und sich verpflichten, die Miete zu bezahlen, falls du dazu nicht in der Lage bist.

Der Untermietvertrag

Bewohnst du regelmässig eine Wohnung oder ein Zimmer und zahlst dafür Miete, ohne dass du mit dem Vermieter einen Vertrag abgeschlossen hast, so bist du Untermieter.

Als Untermieter haftest du gegenüber der Person, die den Mietvertrag abgeschlossen hat. Obwohl ein Untermietvertrag nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden muss, ist es doch empfehlenswert, die wichtigsten Punkte wie Mietzinshöhe, Kündigungsfristen und Haftungsfragen schriftlich festzuhalten.

Die Nebenkosten

In den Nebenkosten verrechnet der Vermieter Auslagen, die mit dem Gebrauch der Wohnung oder des Zimmers anfallen. Dazu gehören Heizungs- und Warmwasserkosten, Beleuchtung der allgemeinen Räume, Entschädigung des Hauswarts, TV- und Radioanschlussgebühren und einiges mehr.

Die einzelnen Nebenkosten sind im Mietvertrag aufgeführt.

Der Vermieter kann für die Nebenkosten eine Anzahlung (Akonto) oder eine Pauschale verlangen.

Manchmal sind die Akontozahlungen der Nebenkosten zu tief angesetzt. Es lohnt sich, beim Vormieter nachzufragen, wie viel er für die Nebenkosten bezahlt hat. Um böse Überraschungen zu vermeiden, kannst du den Vermieter bitten, die Akontozahlungen höher festzulegen.

Wie werden die Nebenkosten bezahlt?

Die Nebenkosten werden zusammen mit dem Mietzins bezahlt. Hast du mit dem Vermieter eine Akontozahlung vereinbart, so schickt er in der Regel jährlich eine Abrechnung über die effektiven Nebenkosten. Er berücksichtigt dabei die gemachten Anzahlungen. Je nachdem erhältst du mit der Nebenkostenabrechnung Geld zurück oder du musst den Differenzbetrag nachzahlen.

Welche Kosten fallen sonst noch an?

Nebst Mietzins und Nebenkosten fallen weitere Kosten an, die im Budget zu berücksichtigen sind:

  • Strom
  • Telefon, Internet und Fernsehanschlussgebühren
  • Radio- und Fernsehkonzession (Billag)
  • Kehrichtgrundgebühr
  • Prämie für die Privathaftpflichtversicherung, welche Schäden am Mietobjekt übernimmt

Die Mietkaution / Das Mietzinsdepot

Der Vermieter darf eine Sicherheitsleistung verlangen, die sogenannte Mietkaution. Diese darf höchstens dreimal so viel betragen wie eine Monatsmiete.

Die Kaution wird grundsätzlich zu Beginn des Mietantritts auf ein als 'Mietzinsdepot' bezeichnetes Konto einbezahlt. Der Vermieter bestimmt die Bank, wo das Mietzinsdepot eröffnet wird. Das Konto lautet auf den Namen des Mieters. Das Geld bleibt während der gesamten Mietdauer auf dem Konto gesperrt. Weder der Mieter noch der Vermieter haben darauf Zugriff.

Wenn du den Mietvertrag kündigst, muss der Vermieter das Konto freigeben, sobald alle Mietzinse und Nebenkosten beglichen und alle Schäden bezahlt sind. Andernfalls kann der Vermieter geltend machen, dass er Anspruch auf die Sicherheitsleistung hat.

Ein Beispiel: Im Kanton Bern muss in der Regel die Wohnung in sauberem Zustand abgegeben werden. Ist dies nicht der Fall, so kann der Vermieter eine Nachreinigung verlangen. Er kann jemanden beauftragen, der die Nachreinigung macht und diese Kosten dem Mieter belasten. Wird die Rechnung nicht bezahlt, so kann der Vermieter die Kosten von der Kaution abziehen. Sind alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis entstanden sind, beglichen, so wird die Kaution (oder was davon noch übrig ist) freigegeben und dem Mieter ausbezahlt.

Wie finanziere ich das Mietzinsdepot?

Eine Mietkaution von mehreren Monatsmieten ist ein hoher Betrag. Am besten sparst du das Geld, bevor du von zu Hause ausziehst.

Ist es nicht möglich, die Kaution anzusparen, kannst du den Vermieter um Ratenzahlung bitten. In diesem Fall müssen die Raten im Budget berücksichtigt werden.

Vielleicht helfen deine Eltern oder andere Angehörige und übernehmen die Kaution oder leihen dir das Geld.

Verschiedene Versicherungsgesellschaften bieten eine Mietkautionsversicherung an. In diesem Fall wird eine Versicherung in der Höhe der Mietkaution abgeschlossen und der Versicherungsgesellschaft eine jährliche Prämie bezahlt. Die Höhe der Prämie ist abhängig von der Höhe der Kaution. Die Vertragsdauer wird in der Regel für mehrere Jahre fest abgeschlossen, eine vorzeitige Kündigung ist dann nicht möglich. Als Gegenleistung zahlt die Versicherungsgesellschaft am Ende der Mietdauer die Kosten, welche der Vermieter aus der Mietkaution geltend machen kann (also allfällige Ausstände von Mietzinsen, Nebenkosten und Kosten für Schäden, soweit die Privathaftpflichtversicherung nicht dafür aufkommt).

Die Versicherung dient der Absicherung des Vermieters. Die Versicherungsgesellschaft wird dir die Kosten in Rechnung stellen, die sie übernehmen musste (insbesondere für Mietzinsausstände und Nebenkosten sowie Schäden, die nicht von der Privathaftpflichtversicherung übernommen werden).

Es lohnt sich, vor Abschluss einer Mietkautionsversicherung die allgemeinen Vertragsbedingungen AGB der Versicherungsgesellschaft genau durchzulesen.

Das Übergabeprotokoll

Bei der Wohnungsübergabe wird vom Vermieter ein Protokoll erstellt, in dem alle Schäden und Abnützungen der Wohnung aufgelistet werden. Dieses Übergabeprotokoll solltest du gut durchlesen und kontrollieren, ob alle vorhandenen Schäden und Mängel darin aufgelistet sind (Kratzer, Löcher im Boden, etc.). Zudem solltest du die Räume in der Wohnung nach weiteren Schäden überprüfen. Schäden, die nicht im Protokoll aufgelistet sind, müssen innert 14 Tagen nach der Wohnungsübergabe schriftlich mit eingeschriebenem Brief dem Vermieter oder der Verwaltung gemeldet werden. Meldest du diese Schäden nicht, kann es sein, dass du beim Auszug dafür haften musst. Bewahre eine Kopie des Übergabeprotokolls zusammen mit dem Mietvertrag auf. Beim Auszug wird der Vermieter mit dir die Wohnung erneut durchgehen und neu entstandene Schäden auf dem Übergabeprotokoll festhalten. Für die neu entstandenen Schäden musst du aufkommen.

Wir gründen eine Wohngemeinschaft. Wer soll den Mietvertrag unterschreiben?

Wenn mehrere Mieter den Mietvertrag unterschreiben, sind diese Mieter gleichberechtigt und haften gegenüber dem Vermieter für Mietzins, Nebenkosten, Schäden und alle anderen im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Ehepaare müssen den Mietvertrag gemeinsam unterschreiben.

Soll eine Wohngemeinschaft gegründet werden, kann auch nur eine Person den Mietvertrag unterzeichnen. Diese haftet dann alleine gegenüber dem Vermieter. Es ist auch möglich, dass zwei Personen den Mietvertrag unterschreiben und mit den restlichen Mitbewohnern einen Untermietvertrag abschliessen.

Wenn alle Mitglieder der WG den Mietvertrag unterschreiben

Alle Mieter sind gleichberechtigt. Bei einer Änderung des Mietvertrags muss der Vermieter jeden einzelnen Mieter informieren.

Will der Vermieter den Vertrag kündigen, so muss er allen Mietern eine Kündigung zustellen. Wollen die Mieter die Wohnung kündigen, so müssen alle die Kündigung unterzeichnen.

Alle Mieter tragen gegenüber dem Vermieter die volle Verantwortung. Für Mietzins, Nebenkosten und Schäden kann der Vermieter die gesamten Forderungen bei jedem einzelnen Mieter einholen.

Wenn ein Mieter aus der Wohngemeinschaft auszieht, also sein Vertragsverhältnis kündigen will, so müssen alle Vertragspartner informiert werden und einverstanden sein. Der Vertrag, der abgeschlossen wurde, muss von allen gekündigt werden und die verbleibenden Wohnpartner müssen mit dem Vermieter einen neuen Vertrag abschliessen.

Wird der Vertrag nicht geändert, so haftet der ehemalige Mieter weiter für Mietzins, Nebenkosten und Schäden, auch wenn er nicht mehr in der Wohnung wohnt.

Zieht ein neuer Mieter in die Wohngemeinschaft ein, müssen alle damit einverstanden sein.

Wenn ich den Mietvertrag für die WG alleine unterzeichne

In diesem Fall trägst du gegenüber dem Vermieter die volle Verantwortung.

Änderungen des Mietvertrages teilt der Vermieter nur dir mit. Auch die Kündigung wird nur dir zugestellt. Kommt es zu Mietzinsausständen, so wird der Vermieter nur dich mahnen und allenfalls betreiben. Auch für die Kosten der entstandenen Schäden haftest nur du gegenüber dem Vermieter.

Es ist deshalb wichtig, mit allen Mitbewohnern einen Untermietvertrag abzuschliessen. Dort regelst du mit deinen Wohnpartnern, wie hoch ihr Mietzinsanteil ist, wie lange die Kündigungsfrist dauert und wer für die Schäden aufkommt.

Kommt es zu einer Mietzinserhöhung, musst du den Untermietern mitteilen, wie viel sie neu an die Miete bezahlen müssen. Du bist verpflichtet, den Untermietern eine allfällige Kündigung durch den Vermieter rechtzeitig mitzuteilen. Willst du die Wohnung kündigen, so musst du vorab auch den Mitbewohnern rechtzeitig kündigen. Auch wenn ihr Freunde seid, empfiehlt sich, einen Untermietvertrag abzuschliessen, damit es nicht zu Unklarheiten kommt.

Wer haftet, wenn ein Untermieter einen Schaden verursacht?

Nur Mieter, welche im Hauptmietervertrag aufgeführt sind, haften gegenüber dem Vermieter für Schäden.

Wohnst du in einer Wohngemeinschaft mit Untermietern zusammen, so ist es wichtig, dass ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen wird.

Dort kann festgehalten werden, in welchem Rahmen die Untermieter für Mietzins und Schäden gegenüber den Hauptmietern haften.

Was passiert, wenn ich die Miete nicht bezahle?

Wer den Mietvertrag unterzeichnet, ist verantwortlich, dass die ganze Miete dem Vermieter überwiesen wird. Wird die Miete nicht bezahlt, so wird der Vermieter in der Regel eine Mahnung schicken und 30 Tage Zeit geben, um die ausstehende Miete zu zahlen. Wird die Miete auch dann nicht bezahlt, so kann der Vermieter den Vertrag mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen (z.B. die Kündigung trifft Ende April ein, dann müssen die Mieter die Wohnung per Ende Mai verlassen). Wird der Mietvertrag gekündigt, dann müssen auch die Untermieter die Wohnung verlassen.

Ich möchte meine Wohnung kündigen. Was muss ich beachten?

Die Kündigungsfrist ist im Mietvertrag geregelt und muss eingehalten werden. Sie beträgt in der Regel 3 Monate. Manchmal ist eine Kündigung nur auf die ortsüblichen Termine möglich. Die Informationen dazu stehen im Mietvertrag. Eine Kündigung auf den 31. Dezember ist in der Regel nicht möglich.

Das Kündigungsschreiben musst du eingeschrieben an den Vermieter schicken. Alle im Mietvertrag aufgeführten  Personen müssen die Kündigung unterschreiben. Die Kündigung muss spätestens am letzten Tag des Monats vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eingetroffen sein. Willst du z.B. am 30. Juli ausziehen, dann muss die Kündigung spätestens am 30. April beim Vermieter eingetroffen sein.

Die vorzeitige Kündigung

Im Kanton Bern kannst du den Mietvertrag auch vorzeitig kündigen. In diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist 30 Tage. Zusätzlich zur Kündigung musst du dem Vermieter einen Nachmieter präsentieren. Den Nchmieter musst du selber suchen. Er muss bereit sein, den Mietvertrag zu den bestehenden Bedingungen zu übernehmen. Er muss zudem zahlungsfähig und zumutbar sein. Das heisst, der Nachmieter muss die Miete bezahlen können und sollte keine Einträge im Betreibungsregister haben. Damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt, ist es besser, wenn du diese Fragen vorab mit dem Nachmieter klärst. Zumutbar gilt ein Nachmieter, wenn er gut ins Haus passt. Wenn du z.B. für deine 2-Zimmer-Wohnung eine 5-köpfige Familie als Nachmieter vorschlägst, so ist dies nicht zumutbar für den Vermieter und er darf den Nachmieter ablehnen.

Am besten schlägst du dem Vermieter mehrere Nachmieter vor, damit er eine Auswahl hat. Du musst dem Vermieter auch genügend Zeit lassen, um einen neuen Mietvertrag abschliessen zu können.

Lehnt der Vermieter einen Nachmieter zu Recht ab, so haftest du für die Miete bis zur ordentlichen Kündigung.

Wo erhalte ich Hilfe bei Problemen mit dem Vermieter?

Hast du Probleme mit dem Vermieter, beziehungsweise mit der Verwaltung, dann hol dir Hilfe bei deinen Bekannten. Falls sie dir nicht weiterhelfen können, wende dich an die kantonale Schlichtungsstelle (im Kanton Bern ist dies das Regionalgericht deiner Region) oder an den Mieterverband unter www.mieterverband.ch.